Derechos Reales in faciendo

 

     Es el vínculo jurídico entre dos personas; donde se le confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los derechos reales in faciendo son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. De ahí que, por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a soportar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo.

La característica principal que define los  derechos reales es su absolutividad, lo que supone la obligación de respeto y aceptación de los mismos por toda persona ajena a su titularidad, pero sin imponer obligaciones concretas sobre la misma cosa a personas determinadas.

Sin embargo, existen situaciones en las que no sólo se impone la obligación de respeto erga omnes, sino que además se imponen  a determinadas personas ciertas obligaciones derivadas de su  su relación con la cosa: son los llamados "derechos reales in faciendo" . 

La palabra faciendo proviene del latín, del verbo facio (feci factum), que significa hacer. La expresión viene a significar de forma un poco libre "obligación'' de hacer algo" que, como venimos explicando, se impondría a una persona respecto a la cosa. Como casos de derechos reales "in faciendo" se citan laservidumbre "oneris ferendi" del derecho romano, las cargas territoriales del derecho germánico, y en nuestro derecho español, lasservidumbres positivas que impongan al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo por sí mismo (art 533 Código Civil), y aquéllos gravámenes como los censos, foros,  y otros semejantes, que imponen al poseedor del fundo la obligación de pagar un canon o prestación periódica (arts. 1.604 y concordantes del Código Civil). En general, la doctrina estima estos supuestos como verdaderos derechos reales.

OBLIGACIONES PROPTER REM 
   
    Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la cosa. Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo, como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.

Derecho de Retracto

El derecho de retracto según el Código Civil venezolano vigente en su artículo 1.533 está definido como el modo de ejercer la resolución de un contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley. Hay vertientes que consideran que este derecho es un derecho personal por cuanto es muy utilizada con fines de garantía; sin embargo la mayoría de los doctrinarios son partidarios de que se puede considerar un derecho real debido a que si el vendedor no ejerce el derecho de retracto dentro del término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

Requisitos:
1.- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.
2.- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, sin  pena de nulidad.
3.- Que se trate de u  pacto de una venta. La estipulación anterior al contrato es valida; pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta.

Derechos y Beneficios de las partes:
1.- Legitimación Activa.
a.- Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a titulo particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.
b.- Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios.
2.- Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto: Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que:
a.- Retraer es un acto de disposición por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente.
b.- Así pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.
3.- Legitimación pasiva: El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a titulo universal y contra los terceros adquirientes.

Retracto Legal: Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dacion de pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Requisitos:
1.- La adquisición de un derecho en la comunidad.
2.- Que la adquisición sea hecha por renta o dacion en pago.
3.- Que la adquisición sea hecha por un extraño.
4.- Que la cosa o derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Efectos: Los efectos del retracto legal antes y después de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición.

Derecho de Tanteo

    Es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él por el precio que ya tenía acordado con un tercero. El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o contractual, siendo una de los casos más frecuentes el derecho de tanteo sobre el inmueble arrendado, es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador. Este derecho sufre las mismas discrepancias que el derecho arrendaticio con respecto a si podría encuadrarse o no dentro de los derechos reales.

  

   El tanteo es un derecho real de que facultad a su titular para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la cosa a quien quiera.

    El derecho de tanteo solo está contemplado en ciertas leyes especiales como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos pero no se incluye en el Código Civil.

Derecho de Opcion de Compra

     El contrato de opción de compra es el contrato por el cual el titular de un bien  concede a otra persona la facultad, de decidir durante un tiempo determinado y en las condiciones pactadas, sobre la adquisición de dicho bien.

     Es el derecho que surge del contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. El derecho de opción de compra por su naturaleza jurídica es considerado por algunos autores un derecho personal debido a la existencia de la sola promesa por ambas partes, y en contraposición otros juristas son del criterio que al establecerse la promesa de venta desde que ya haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, es válido como venta y por ende, se puede encuadrar bajo los derechos reales.

Los requisitos de este contrato son: 1) Concesión por el dueño de una cosa a otra persona del derecho a decidir sobre la celebración de la misma, con aceptación expresa del optante. 2) Concesión exclusiva, por plazo cierto y en determinadas condiciones (precio de la opción, precio de la cosa si se ejercita la opción). 3) El  ejercicio de la opción que queda al juicio del optante, que puede ejercitar su derecho de forma unilateral, sin necesidad de nuevo consentimiento del concedente.      En cuanto al contrato de opción, si bien se ha querido configurar como un precontrato (a modo de "promesa de venta") o como un contrato sometido a condición suspensiva, la doctrina y la jurisprudencia más recientes, lo configuran como un contrato con sustantividad propia, que, a falta de regulación concreta en el CC, se regulará por las normas generales de los contratos.      Esto supuesto, es un contrato consensual y bilateral, y puede ser gratuito u oneroso (según se fije o no prima para conceder la opción).      La opción puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.   Asimismo puede concederse exclusivamente al optante lo bien con posibilidad de transmitirla a un tercero (la llamada opción mediatoria). 

      Regulación Legal

   El Código civil español carece de una regulación específica del contrato de opción, regulándose solo la opción de compra de inmuebles, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y de su liquidación en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales.     Por ello, sus elementos (capacidad, objeto, forma) serán los generales de la contratación, a los que han de añadirse la necesidad de fijar un plazo para su ejercicio y las condiciones generales del contrato a celebrar.          La fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, se estima un elemento esencial de éste contrato. Tal plazo puede ser fijado libremente por las partes, y en su defecto, puede ser señalado por el Juez, al amparo del art.1128 CC.         Asimismo, tratándose de opción de compra, es requisito necesario fijar el precio en que puede adquirirse el inmueble objeto de contrato.No es imprescindible, sin embargo, fijar un precio o prima de la opción, ya que esta puede concederse gratuita u onerosamente.

Derecho de Retencion

  

 Es el derecho que concede la ley a un acreedor para negarse, mientras no se le haya pagado, a la restitución de una cosa perteneciente a su deudor.

  Es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa.

    El derecho de retención es una medida especial de garantía concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma. Este derecho aparece limitado en nuestro Derecho a los casos del poseedor de buena fé para asegurar el reintegro de los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa (art. 453 C.C.), al usufructuario para asegurarle el cobro de los desembolsos que deben serle reintegrados por el nudo propietario al extinguirse el usufructo (art. 522 C.C.), al mandatario, sobre las cosas objeto de mandato, para asegurar el pago de lo que se le adeude (art. 1.730 C.C.), al que hizo una obra en cosa mueble, sobre ella, hasta que se le pague (art. 1.600 C.C.), al depositario, hasta que le sean pagadas las cantidades que le reconoce la ley (art. 1.780 C.C.) y al acreedor pignoraticio, sobre la cosa dada en prenda, si hay otro crédito a su favor, aunque éste no esté asegurado con la prenda (art. 1.866 C.C.).

CARACTERÍSTICAS.

1. Es accesorio. Se derivan de este carácter las consecuencias siguientes:
2. En cuanto a su extinción: extinguido el derecho principal, también se extingue el derecho de retención.
3. En cuanto a su nulidad: la nulidad del derecho principal hace nulo también el derecho de retención.
4. En cuanto a la accesoriedad misma: donde vaya el derecho principal irá el derecho de retención.
5. Es una garantía legal: la constitución de este derecho viene determinado directamente por la ley.
6. Es una garantía imperfecta: debido a que sus efectos son limitados, el acreedor solo puede retener el bien, más no puede llevarlo a remate judicial.
7. Es un medio de coacción muy efectivo: con él se ejerce una presión sobre el patrimonio del deudor para forzar el pago de todo cuanto adeuda.
8. No es subsidiario: puede en algunos casos concurrir con otras garantías, no se requiere la ausencia de éstas para que exista.
9. Es indivisible: el acreedor puede ejercitarlo por la totalidad de su crédito, sobre todas y cada una de las cosas que se encuentran en su poder y sobre cada parte de ellas, aun cuando la cosa retenida haya sido embargada o vendida judicialmente.
10. Es sucesible y transmisible: puede ser cedido, ya que no hay disposición legal en contrario, y; es transmisible ya que es un derecho no inherente a la persona del acreedor, sino un derecho patrimonial transmisible activa y pasivamente, tanto a título universal como particular.
11. Es sólo ejercitable como excepción: su efecto es el de paralizar la acción de la persona que reclama la restitución de la cosa sobre la que se ejercita.

REQUISITOS EXIGIDOS EN EL DERECHO DE RETENCIÓN.

1. Que exista la posesión por parte del acreedor de una cosa que debe restituir al deudor: es el requisito esencial en el derecho de retención; puede afirmarse que sin él no podría existir. De este requisito derivan tres elementos:
2. Basta la simple tenencia de la cosa.
3. Que la cosa sea corporal, cierta y determinada.
4. La posesión debe ser legítima.
5. Que el crédito que se exige sea: cierto, líquido y exigible.
6. Que exista conexidad entre el crédito y la cosa: para que proceda el derecho de retención es necesario que exista un vínculo de conexión entre la cosa que se retiene y lo que esa cosa haya causado por concepto de gastos, daños, reparaciones o mejoras.

Derecho Arrendaticio

     En Venezuela se observa que los asuntos vinculados con esta especial materia conectada al constante problema de la vivienda, se han visto plagados por la inactividad por parte de los jueces quienes por variadas razones de tipo político y socio-económico, no han cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que le brinden a la familia venezolana, en forma prioritaria, la garantía de un vivienda digna y accesible a sus requerimientos. Demostración palpable de ello, es que hasta el año 2000 el texto inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble fue el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del año 1947 y la Ley de Regulación de Alquileres del año 1960, ambos derogados.     
     Puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna.
        Puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna.        


     El derecho arrendaticio hoy en día se encuentra regulado en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El arrendamiento no es más que es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla el Retracto de la siguiente manera:    Artículo 43º El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.   Artículo 47º El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.   Artículo 48º El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. 

   Artículo 49º El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.   De esta manera desarrollamos el tema de derecho de arrendamientos, que es un derecho privado que dos o más partes pueden crear mediante un contrato por un acreedor y un deudor.

Derecho Reales

       Los derechos reales son aquellos derechos subjetivos (de las personas, de los sujetos) que recaen directamente sobre las cosas.

     La palabra "real" viene del latín, de res-rei, y significa cosa (nada que ver con un sinónimo de verdadero ni válido).

       El derecho real tiene por ello carácter patrimonial, ya que es susceptible deformar parte del patrimonio de su titular, junto con los derechos de obligación.

Y dentro de ello, se caracteriza por una doble nota: la inmediatividad y la absolutividad.

•      La inmediatividad supone que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el objeto, sin intermediario alguno al que se exija realizar una determinada prestación.

• 
  
•      La absolutividad, supone que estos derechos carecen de un sujeto pasivo concreto, y generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (por ello su titular puede ejercerlos frente a todos, erga omnes).

    Según lo antedicho, podemos definir el derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular algún tipo de poder directo sobre una cosa, el cual está protegido frente a toda la comunidad (erga omnes, frente a todos).

     Como decimos, los derechos reales se pueden definir también en contraposición con los derechos Los derechos reales son aquellos derechos subjetivos (de las personas, de los sujetos) que recaen directamente sobre las cosas.

   La palabra "real" viene del latín, de res-rei, y significa cosa (nada que ver con un sinónimo de verdadero ni válido).

   El derecho real tiene por ello carácter patrimonial, ya que es susceptible de formar parte del patrimonio de su titular, junto con los derechos de obligación.

Y dentro de ello, se caracteriza por una doble nota: la inmediatividad y la absolutividad.

   La inmediatividad supone que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el objeto, sin intermediario alguno al que se exija realizar una determinada prestación.

   La absolutividad, supone que estos derechos carecen de un sujeto pasivo concreto, y generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (por ello su titular puede ejercerlos frente a todos, erga omnes).

    Según lo antedicho, podemos definir el derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular algún tipo de poder directo sobre una cosa, el cual está protegido frente a toda la comunidad (erga omnes, frente a todos).

     Como decimos, los derechos reales se pueden definir también en contraposición con los derechos obligacionales, es decir aquellos derechos que se tienen no sobre una cosa, sino frente a una persona, esto es, un crédito, el derecho que se tiene a que otro sujeto ejerza una determinada conducta: la prestación., es decir aquellos derechos que se tienen no sobre una cosa, sino frente a una persona, esto es, un crédito, el derecho que se tiene a que otro sujeto ejerza una determinada conducta: la prestación.

    Entre los derechos más controvertidos en cuanto a su discusión doctrinal de sí son o no considerados derechos reales están el derecho arrendaticio, el derecho de retención, el derecho de opción de compra, el derecho de tanteo, el derecho de retracto, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem, entre otros; los cuales desarrollaremos con mayor profundidad a continuación en los siguientes tópicos.