Derechos Reales in faciendo

 

     Es el vínculo jurídico entre dos personas; donde se le confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los derechos reales in faciendo son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. De ahí que, por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a soportar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo.

La característica principal que define los  derechos reales es su absolutividad, lo que supone la obligación de respeto y aceptación de los mismos por toda persona ajena a su titularidad, pero sin imponer obligaciones concretas sobre la misma cosa a personas determinadas.

Sin embargo, existen situaciones en las que no sólo se impone la obligación de respeto erga omnes, sino que además se imponen  a determinadas personas ciertas obligaciones derivadas de su  su relación con la cosa: son los llamados "derechos reales in faciendo" . 

La palabra faciendo proviene del latín, del verbo facio (feci factum), que significa hacer. La expresión viene a significar de forma un poco libre "obligación'' de hacer algo" que, como venimos explicando, se impondría a una persona respecto a la cosa. Como casos de derechos reales "in faciendo" se citan laservidumbre "oneris ferendi" del derecho romano, las cargas territoriales del derecho germánico, y en nuestro derecho español, lasservidumbres positivas que impongan al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo por sí mismo (art 533 Código Civil), y aquéllos gravámenes como los censos, foros,  y otros semejantes, que imponen al poseedor del fundo la obligación de pagar un canon o prestación periódica (arts. 1.604 y concordantes del Código Civil). En general, la doctrina estima estos supuestos como verdaderos derechos reales.

OBLIGACIONES PROPTER REM 
   
    Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la cosa. Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo, como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.